建物が建てられた場合、通常は登記が行われ、法務局の登記簿によって、どんな建物が建っているのか、その建物の所有者が誰かであるかが明確に公示されますが、たまに登記簿が無い、いわゆる未登記建物があります。
未登記のままだとどうなる？
登記をしていなくても、市町村は独自に調査して固定資産税を課税しますし、建物が建っていれば、住所も付されますので、日常生活に支障はない、と言ってもよいでしょう。
ただし、所有者が法務局の登記簿に記載されていない未登記状態のままだと、その不動産の所有者は「自分がこの不動産の所有者である」ということを、第三者に主張することができません。
最悪の場合、第三者が勝手に自分名義にしてしまう可能性もゼロではありません。
そのため、未登記建物は、登記をして、どんな建物で所有者が誰であるかを明確に公示する必要があります。
どんな古い未登記建物でも登記はできるの？
いつ建ったかわからない、建てた当時の図面や建築確認書などの資料も残っていない。。。そんな建物でも、登記することは可能です。
未登記建物を登記する手順
未登記建物の登記手続きは、次の２つの手順が必要です。
- 建物表題登記を行い、登記簿を作成する。
- 登記簿が作成したのち、所有権保存登記（所有者が誰であるかを公示する登記）を行う。
建物表題登記は、どんな建物（何階建てか、居宅か店舗かといった建物の種類、木造か鉄骨造かといった建物の構造、床面積は何㎡なのか等）が建っているのかを公示する登記です。
表題登記を行って初めて登記簿が作成されますので、表題登記を行わずして、いきなり所有者の登記をすることはできません。
登記の費用について
未登記建物の登記費用は、下記の２種類が必要になります。
- 建物表題登記手続費用
- 所有権保存登記費用
建物表題登記
建物表題登記を申請するにあたっては、現地での建物測量、市税事務所や市役所等で所有者を確定させる調査等専門的な知識が必要ですので、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
よって、土地家屋調査士費用がかかります。
所有権保存登記
所有権保存登記は、建物表題登記によって作成された登記簿の床面積により、その建物の登記用価格を算出し（この登記用価格は、固定資産評価証明書の評価額ではありません）、その登記用価格に基づいて算出した登録免許税を、法務局に納めます。
建物が建ってから時間が経過していると、市町村が独自に調査を行い評価額を決めて評価証明書も発行されますので、その場合は、評価証明書の金額を基に登録免許税を算出します。
ただし、市町村の調査による評価証明書の床面積と、登記法に基づく測量による床面積が違う、といったケースもあり、そういう場合は、事前に法務局への相談なども必要になります。
登記の専門家である司法書士に依頼した場合は、別途司法書士費用がかかります。
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