※この記事は、農地転用をごく一般的に説明した内容になっています。
農地の転用とは、「農地を農地以外のものにすること」です。
通常の土地なら、自由に売買したり、家を建てたり駐車場にしたりと使用方法も自由です。しかし、農地は自由に売買したり用途を変更したりすることはできません。
日本は食料自給率が低い国ですが、それでも食料を生産する農地を一定の水準で確保するために、農地の処分や用途変更等、農地の転用に制限を設けています。
農地とは？
農地とは、農地法で規定されており、田畑、果樹園、牧草の栽培地、わさび田、はす田等です。
農地の売買、賃貸借、用途変更や用途変更に伴う土地の地目の「田」「畑」から「宅地」「雑種地」等への変更は、「農地法に基づく転用の手続」を経ないとその効力は生じません。
転用の手続は、市街化地域か市街化調整区域かで、手続方法も審査の難しさも変わってきます。
市街化区域と市街化調整区域
市街化区域
既に市街地となっている区域かつ今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化していくようにはかるべき区域のことです。基本的に市街化区域の農地は、市区町村の農業委員会に転用「届」を提出すれば、受理通知書が発行されて、転用が可能になります。
市街化調整区域
市街化を抑制すべき区域で、一般住宅は建築できない、原則農地の地目変更は禁止と、農地の転用が厳しく制限されています。
市街化調整区域だと転用の手続は、届出ではなく「転用許可の申請」になり、審査を経て「転用許可書」が発行されれば、転用が可能になります。
審査を行って許可書を発行するのは、都道府県です。しかしこの審査は厳格で、許可が下りずに農地転用ができないこともあります。
農地転用の手続
農地転用の手続は2種類あります。
農地法第4条に基づく手続
自分の農地を、農地以外のものにする場合の許可(届出)です。
耕作を止めた土地を駐車場にする、自分の家を建てるといった、自分の農地を自分で別の用途に使用する場合に必要な手続です。
農地法第5条に基づく手続
自分の農地を、農地以外のものにして農業を営まない第三者に売ったり貸したりする場合に必要な手続です。
例えば農業を営まないビジネスパーソンが、市街化調整区域の農地を購入して代金を払っても、農地法第5条の許可が下りないと買主名義への所有権移転登記ができず、所有者だということを第三者に公示できません。
都市部の街中の土地を購入するときはさほど心配いりませんが、郊外の住宅地と田畑が混在している地域や、家よりも田畑が多いような地域の物件の購入を検討するときは、まず市街化地域か市街化調整区域かの調査が必要です。
