仲の良い友達3人でお金を出し合って1艘のヨットを買うと、そのヨットは、3人の共同所有になりますよね。不動産もこのように複数人で共同所有することが可能です。
ひとつのものを複数人で共同所有すること、これを「共有」といい、共同所有者を「共有者」、共有者が持つそれぞれの持分を「共有持分」といいます。
不動産では、夫婦共同名義でマイホームを購入する、亡くなったお父さん名義の土地や家を相続人全員の共同名義にする、といったようなことが、共有の例です。
単独所有であれば、利用方法も自由に決められますし、売却などの処分も自由に行えますが、共有の場合は「共有者のうちのひとりが勝手に行うことができない」制約が出てくるケースがあります。
この記事では、不動産の共有について解説します。
共有物の「利用」
共有者は、共有物「全部」について、その持分に応じて利用することができます。
持分に応じた、といっても、不動産の共有持分は目に見えるものではないので、イメージしにくいのですが、例えば、夫婦が半額ずつ出し合って共同名義で買ったマイホームは一軒全部を夫婦が自由に使えるのが普通です。「２分の１しか持分を持っていないのだから、2階部分は使ってはいけない」といったようなことではありません。
共有物の「保存」
共有している家の定期点検、屋根の雨漏り修理などの「保存」行為は、共有者の一人が他の共有者の了承を得ずに、単独で行うことができます。
共有物の「管理」
共有物の管理は、「持分の価格」による過半数で決定します。
管理とは、一般的な「管理」のほかに、共有物を第三者に貸す賃貸借契約を結ぶ、またその賃貸借の解除といったようなことが含まれます。
固定資産税等管理費用は、共有者全員が「持分に応じて」負担します。
共有物の「変更」
農地を造成して宅地にする、現在共有している不動産を売却して別の不動産を買う、といった「変更」については共有者全員の同意が必要です。
また、例えば共有者の一人が勝手に農地を造成して宅地にした場合、他の共有者は、工事の差止めや元の農地に戻すよう請求することができます。
共有持分の「処分」
共有者は、自分が持っている共有持分を自由に譲渡することができます。
共有物の「分割請求」
共有者は、いつでも共有物の分割を他の共有者に請求することができます。
例えば夫婦共同で買ったひとつの土地を、２つに分筆してそれぞれ単独の所有にする、といったことです。
分割方法について協議がまとまらない場合は、裁判所に分割を請求できます。
終わりに
共有持分の処分、共有物の分割では、誰に譲渡するのか、どういった原因（売るのか、贈与するのか等）で譲渡するのかなど、さまざまな要因で、名義を変える際の税率などが変わってきます。
共有持分の処分、共有物を分割する際は、登記の専門家である司法書士に手続きを依頼するのがお勧めです。
